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Imposition

BlueSky Finance Les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values résultant de la vente de biens immobiliers situés en France.

Calcul de la plus-value

La plus-value immobilière est la différence entre le prix auquel le bien est vendu et son prix d’achat.

Le prix de vente à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte. Sur justificatifs, il est possible de déduire du prix de vente les frais de vente supportés lors de la cession tels que les frais de mainlevée d'hypothèque, les frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…) ainsi que les frais de représentation fiscale.

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé, c’est-à-dire celui stipulé dans l'acte d'achat.

Il peut être majoré de frais, à condition de pouvoir les justifier notamment :
- les charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat
- les frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payés lors de l'achat, frais de notaire. S’il n’est pas possible de les justifier, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
- Les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) et sur justificatifs uniquement. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat
- Les frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme

Si le bien a été à acquis à titre gratuit (héritage ou donation), les frais payés, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l'acte.
Plusieurs abattements viennent en déduction de la plus-value brute calculée (prix de cession - prix d'acquisition).

Abattement pour durée de détention

Pour les Le calcul de l'abattement pour durée de détention est différent pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et pour celle imposable aux prélèvements sociaux. de biens autres que des terrains à bâtir, réalisées du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, cet abattement est fixé à :Le calcul de l'abattement pour durée de détention est différent pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et pour celle imposable aux prélèvements sociaux.

a) pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

b) pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

Abattement exceptionnel

Les ventes immobilières régularisées avant le 31 août 2014 pouvaient bénéficier d'un abattement exceptionnel de 25 %. Cet abattement n'a pas été prorogé dans la dernière loi de finance et n'est donc plus applicable sur les cessions actuelles.

Taux d’imposition et prélèvements sociaux

Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu à un taux qui varie en fonction du pays de résidence. S'ajoutent également les prélèvements sociaux : CSG (8,2%), CRDS (0,5%), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 15,5 %.

Taux d’imposition (1)
Résidents de France 34.5% (19% + 15.5%)
Résidents d’un état de l’Union européenne, Norvège et Islande 34.5% (19% + 15.5%)
Résidents d'un autre Etat, hors Etats non coopératifs 48.83% (19% + 33.33%)
Résidents d'un Etat non coopératif 90.5% (75% + 15.5%)
(1) impôts et prélèvements sociaux

Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Cette taxe s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que des terrains à bâtir, lorsque la plus-value imposable est d’un montant supérieur à 50 000 €. La taxe est calculée, sur le montant total de la plus-value imposable selon le barème suivant :

Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe
De 50001€ à 60000€ 2% PV –(60000 –PV) x 1/20
De 60001€ à 100000€ 2% PV
De 100001€ à 110000€ 3% PV –(110000 –PV) x 1/10
De 110001€ à 150000€ 3% PV
De 150001€ à 160000€ 4% PV –(160000 –PV) x 15/100
De 160001€ à 200000€ 4% PV
De 200001€ à 210000€ 5% PV –(210000 –PV) x 20/100
De 210001€ à 250000€ 5% PV
De 250001€ à 260000€ 6% PV –(260000 –PV) x 25/100
Supérieur à 260000€ 6% PV
PV : montant de la plus-value imposable

Exemple

Jules et Julie, fiscalement domiciliés en Belgique, ont acheté une maison en France il y a 16 ans pour 100.000 €. Ils ont réalisé des travaux d’amélioration significatifs mais n’ont pas conservé tous les justificatifs.

Ils vendent le bien en juin 2014 pour un prix net vendeur de 300.000 € après avoir supporté des frais de 2000€ pour commercialiser la maison et réaliser les diagnostics obligatoires.

Plus-values : (300.000€ - 2.000€) - (100.000€+€7.500€) - 15.000€ = 175.500€

Impôts :
Abattement pour durée de détention (@ 66%): 115.830€
Abattement exceptionnel (@ 25%): 0€
Impôts: 19% X (175.500€ - 115.830€) 11.337€
Prélèvements sociaux :
Abattement pour durée de détention : 31.853€
Abattement exceptionnel: 0€
Prélèvements sociaux : 15,5% X (€175.500 - €31.853 ) : 22.265€


Exonérations spécifiques aux non-résidents

Les non-résidents peuvent bénéficier d’une exonération particulière pour les résidences situées en France si les conditions suivantes sont remplies :
- posséder la nationalité d’un Etat membre de l'Union européenne (Islande et Norvège inclus) ou d’un autre Etat si une convention fiscale le permet
- justifier du domicile fiscal en France pendant au moins deux années consécutives antérieurement à la cession

Le bien cédé doit constituer l’habitation en France : le cédant doit en avoir eu la libre disposition depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente

Il doit s’agir de la 1ère cession bénéficiant de ce cas d’exonération depuis le 01/01/2006.

Cette exonération peut aussi s’appliquer aux fonctionnaires et agents de l’Etat en poste à l’étranger qui sont domiciliés fiscalement en France.
Il est également possible de bénéficier de l’exonération pour la 2ème cession aux conditions suivantes:
Les conditions prévues dans le cadre d’une première cession doivent être remplies (cf.point ci-dessus)
La 2ème cession doit intervenir plus de 5 ans après l’exonération de la 1ère cession
La 2ème cession doit porter sur l’unique propriété en France du non-résident

Depuis le 1 janvier 2014, le régime d’exonération est étendu en faveur des expatriés n’ayant plus la libre disposition de leur bien au jour de la cession. En effet, l’exonération peut désormais être appliquée sans condition de libre disposition, lorsque la cession intervient au plus tard le 31 Décembre de la 5e année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France,

La nouvelle loi de finance introduit également la création d’un plafonnement à 150.000 € de la plus-value nette imposable exonérée.